Calcul loyer et encadrement des loyers. Les investisseurs, propriétaires bailleurs doivent ils s’inquiéter ?
Il est essentiel de bien calculer le loyer que vous allez positionner lors de votre acquisition. En effet, bien trop d’investisseurs découvrent le niveau de loyer maximum qu’ils peuvent prétendre après avoir fait des travaux significatifs. Même si la démarche de faire des travaux de haute qualité est à leur honneur, néanmoins l’enveloppe travaux doit être en cohérence avec le loyer encadré.
Petit rappel sur le calcul du loyer encadré
Il existe 2 types d’encadrement des loyers :
- premièrement dans les communes en zone tendue : il est nécessaire de respecter le loyer appliqué au précédent locataire.
- deuxièmement pour les villes avez un encadrement spécifique : Paris, Lille, Hellemmes, Lomme, Plaine commune: Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse, Lyon et Villeurbanne, Est Ensemble: Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville, Montpellier, Bordeaux.
Dans ces communes, il est donc essentiel de vérifier le loyer de référence sur les sites dédiés. Par conséquent, un complément de loyer est envisageable si le logement propose des caractéristiques de localisation ou de confort réunissant les conditions suivantes :
- Être déterminantes par comparaison avec les logements de la même catégorie : vue sur un monument historique…
- Ne pas avoir déjà été prises en compte pour fixer le loyer
- Ne pas donner lieu à récupération par le propriétaire au titre des charges ou des travaux économies d’énergie
Le complément de loyer est interdit en cas de :
- Sanitaires sur le palier
- Signes d’humidité sur certains murs
- DPE (Diagnostic de performance énergétique) de classe F ou G
- Fenêtres laissant anormalement passer l’air (hors grille de ventilation)
- Vis-à-vis à moins de 10 m
- Infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur
- Problèmes d’évacuation d’eau au cours des 3 derniers mois
- Installation électrique dégradée
- Mauvaise exposition de la pièce principale
S’il ne respecte pas ces règles, le propriétaire peut alors devoir payer une amende allant jusqu’à 5 000 € (ou 15 000 € s’il s’agit d’une personne morale).
Comment faire de l’encadrement une opportunité ?
Ayez donc le réflexe de regarder l’impact global. Un loyer abordable permet de faciliter l’accès à des locataires qui n’arrivent plus à accéder au parc privé. En outre un calcul de loyer bien positionné permet de fidéliser un locataire dans la durée. Moins de rotation c’est un gain pour vous !
Par ailleurs, côté financier, il n’est pas toujours opportun de positionner son loyer au maximum. L’impact fiscal peut être à l’avantage d’un loyer abordable. Une réduction d’impôt est liée à la baisse de loyer ! En effet, sortez la calculette et optez pour Loc’Avantages.
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