Relance Logement – Investir en louant durablement et en maîtrisant sa fiscalité
Le dispositif Relance Logement, dit Jeanbrun s’inscrit dans un contexte de crise du logement qui s’installe durablement, notamment dans les zones tendues. En effet, l’offre locative se réduit. En parallèle, les exigences énergétiques s’intensifient. Dans ce contexte, le bailleur privé redevient ainsi un acteur clé de la politique du logement.
Relance Logement s’inscrit dans cette dynamique. Il ne crée pas une niche fiscale supplémentaire, mais réoriente les outils existants vers un objectif clair : produire dans le neuf des logements ou rénover les logements et sécuriser leur mise en location.
Dans les deux cas, l’objectif est donc de disposer de nouveaux logements de qualité avec des loyers abordables.
Cette approche s’adresse naturellement aux investisseurs qui veulent donner du sens à leur patrimoine, tout en utilisant la fiscalité de manière cohérente.
Le rôle central du bailleur privé dans le plan de relance du logement
Le parc privé loge aujourd’hui la majorité des ménages. Il accueille notamment les classes moyennes, exclues du parc social saturé et qui n’arrivent plus à se loger dans les grandes agglomérations.
Le bailleur privé agit dans un cadre juridique initial structurant :
- la loi du 6 juillet 1989 encadre les rapports locatifs,
- le décret de 1987 précise les réparations locatives,
- la loi Hoguet sécurise l’intervention des administrateurs de biens, tel qu’Appart & Sens.
Le dispositif Jeanbrun ne modifie pas ces règles. Il renforce en effet leur cohérence économique en valorisant la qualité du bâti et la gestion durable.
La qualité énergétique comme condition d’accès au dispositif relance logement
Le principe fondateur du dispositif est simple. L’investisseur peut soit acquérir un bien neuf, soit acheter dans l’ancien pourvu qu’il effectue des travaux de rénovation énergétique.
Sans rénovation significative, il n’y a pas d’avantage fiscal. Le texte impose donc que 30 % minimum du coût global du projet concerne des travaux. Ces travaux visent en priorité la performance énergétique. L’objectif reste explicite : sortir les logements du statut de passoire énergétique. Les travaux concernés portent donc notamment sur :
- l’isolation thermique,
- la ventilation,
- le chauffage,
- la production d’eau chaude sanitaire.
Fiscalement, ces dépenses relèvent des travaux d’amélioration, déductibles des revenus fonciers selon l’article 31 du Code général des impôts.
Le déficit foncier : financer la rénovation par l’impôt économisé
Le premier levier fiscal du dispositif repose sur le déficit foncier. Comment cela fonctionne ? Lorsque les charges dépassent les loyers perçus, le bailleur crée un déficit. Ce déficit s’impute :
- jusqu’à 10 700 euros par an sur le revenu global,
- puis sur les revenus fonciers des années suivantes.
Plus les travaux sont ambitieux, plus le déficit augmente.
Plus le déficit augmente, et plus l’impôt diminue.
Ce mécanisme, encadré par l’article 156 du Code général des impôts, encourage clairement la rénovation, notamment énergétique.
L’amortissement : stabiliser la fiscalité sur la durée
Sur le plan fiscal, le dispositif relance logement Jeanbrun veut rapprocher la location nue de ce qui existe déjà pour la location meublée au régime réel. Il repose donc sur un amortissement annuel du prix du logement, qui permet de réduire l’impôt sur les revenus fonciers :
- 3,5 % par an pour un logement à loyer intermédiaire
- 4,5 % par an pour un logement à loyer social
- 5,5 % par an pour un logement très social
Cet amortissement est plafonné entre 8 000 et 12 000 € par an, selon le niveau de loyer.
L’amortissement est un outil comptable, sans sortie de trésorerie. Chaque année, une fraction de la valeur du bien, hors terrain, réduit le résultat imposable. L’amortissement permet ainsi de :
- lisser la fiscalité,
- sécuriser la trésorerie,
- rendre compatible un loyer maîtrisé avec une rentabilité globale cohérente.
Cette approche favorise une vision patrimoniale longue, loin des logiques de rendement immédiat.
Une fiscalité au service de l’investissement responsable
Le dispositif Jeanbrun ne récompense pas la maximisation du loyer.
Il valorise une approche cohérente et durable, en acceptant :
- des travaux ambitieux,
- une vision de long terme,
- une gestion rigoureuse,
Le bailleur transforme la fiscalité en outil d’équilibre, et non en artifice. C’est donc une réponse concrète aux enjeux actuels du logement.
La loi de finances étant voté le 3 février nous attendons les décrets d’application.
FAQ pour en savoir plus
Qui peut bénéficier du dispositif Relance Logement Jeanbrun ?
Le dispositif s’adresse aux bailleurs privés qui investissent dans le parc locatif neuf ou ancien. Dans ce cas ils s’engagent dans une démarche de rénovation significative. Il concerne toutes les zones mais nous préconisons en tant qu’agence immobilière responsable, en priorité les logements situés en zone tendue et destinés à la location nue à usage de résidence principale.
Pourquoi le dispositif impose-t-il 30 % de travaux ?
Cette exigence vise ainsi à sortir durablement les logements des passoires énergétiques. Elle garantit que l’avantage fiscal soutient une amélioration réelle du bâti, notamment sur l’isolation, le chauffage et la performance énergétique globale.
Les travaux de rénovation sont-ils fiscalement déductibles ?
Oui, dès lors qu’il s’agit de travaux d’amélioration. Ils sont déductibles des revenus fonciers selon l’article 31 du Code général des impôts et peuvent générer un déficit foncier imputable sur le revenu global.
Qu’est-ce que le déficit foncier et à quoi sert-il ?
Le déficit foncier correspond à la part des charges qui dépasse les loyers perçus. Il permet de réduire l’impôt sur le revenu dans la limite de 10 700 euros par an, conformément à l’article 156 du Code général des impôts.
L’amortissement réduit-il la valeur du bien ?
Non. L’amortissement est un mécanisme comptable. Il n’a donc aucun impact sur la valeur réelle ou patrimoniale du logement. Il sert uniquement à lisser la fiscalité dans le temps.
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